新华财经上海12月22日电（记者杨溢仁）本周以来，REITs市场一改前期震荡回落走势，表现整体有所回暖。

　　分析人士认为，经过系统性回调之后，当前部分拥有稳定现金流的底层资产性价比日渐凸显，原始权益人增持、政策推动长期资金入市等利好消息将分别从短、中、长期维度助力REITs二级市场进一步企稳向好。

　　市场逐渐“解冻”

　　“尽管此前REITs二级市场价格出现了较为明显的调整，波动性有所增大，但据个人观察，剔除个别项目的管理问题和个别板块的区域系统性影响以外，多数REITs的经营情况都表现出了相当强的韧性。”一位机构交易员在接受记者采访时坦言，“市场虽然经历起伏，但鉴于长期发展基础并未出现实质问题，则企稳回升实为大势所趋。”

　　中央国债登记结算有限责任公司提供的数据显示，截至2023年12月22日收盘，已上市29只公募REITs收盘价较前一交易日平均上涨0.90%;平均换手率为1.64%,较前一交易日上升0.21%；平均成交量为559.85万份，较前一交易日增加18.08%；总成交金额为5.72亿元，较前一交易日增加20.70%。

　　中债估值方面，今日29只公募REITs的中债估值价格平均上涨0.04元。其中，经营权类REITs中航首钢绿能的价格涨幅最大，达0.13元。

　　嘉实基金首席投资官兼公募REITs板块负责人王艺军指出，REITs的权益属性和强制分派属性赋予了该产品介于股债之间的特点——既有股票的波动性和成长性，也有债券的稳定派息特点。上述特点结合相当的市值规模，意味着REITs在投资组合中拥有适当且独立的价值。

　　纵观海外市场，以美国为例，REITs过去20年的年化回报率约为12%。从1972年到2022年，平均分红收益率达到7.3%,占到总回报的57%。

　　“国内公募REITs自推出以来累计分红已达到78.8亿元，为投资者带来了持续稳定的分红收益。”王艺军表示，“长期来看，REITs底层资产经营中具有的价格调整机制，还为该类产品赋予了抵御通胀的功能。个人认为，国内投资者应在大类资产配置中充分发挥公募REITs的权益特性，将其作为另类资产配置标的，给予一定的基准配置比例，分散投资风险，提升长期回报。”

　　各方积极“护盘”

　　值得一提的是，上海证券交易所21日披露了中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金（简称：中金山东高速REIT）2023年第一次分红公告。公开数据显示，截至2023年10月31日，中金山东高速REIT的可供分配金额约为3.31亿元，已超过招募说明书预测全年可供分配金额（约3.21亿元）。

　　据记者了解，在符合分配条件的情况下，公募REITs基金应当将年度90%以上的可供分配金额以现金形式分配给投资者，且每年不得少于1次。然而，中金山东高速REIT于今年10月27日方于交易所上市，截至本次公告的收益分配基准日，该基金合同生效不满6个月，根据现有法规可不进行收益分配。

　　“本次分红旨在及时与投资人分享收益，提振市场信心。”中金基金的相关负责人表示，“综合考虑项目平稳运营所需资金，本次计划分红金额约占基准日（2023年10月31日）可供分配金额的70%。待次年预算确定后，基金管理人还将对2023年度的剩余可供分配金额进行分配。”

　　公开数据显示，2023年以来，截至10月末，中金山东高速REIT的底层资产鄄菏高速累计日均车流量同比增长27.4%，累计通行费收入同比增长20.5%，同比均实现了20%以上的增长。

　　不仅如此，记者还注意到，中金普洛斯REIT于12月16日发布了《关于原始权益人管理层出资增持基金份额计划的公告》。该公告指出，包括普洛斯中国现任主要高级管理人员在内的管理层拟共同出资依法成立专项资产管理计划，专项用于在二级市场买入或以交易所认可的其他方式增持中金普洛斯REIT的基金份额；此次增持金额合计不低于8000万元人民币，不超过1亿元人民币。

　　“上述举措也在一定程度上对个券的二级市场行情起到了支撑作用。”一位机构投资人告诉记者。

　　显然，不论是原始权益人增持、政策推动长期资金入市，还是基金及时分红，面对本轮REITs的深幅调整，各市场参与方可谓“各显神通”，旨在从短、中、长期各维度助力二级市场进一步企稳向好。

　　把握布局机会

　　毋庸置疑，拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格将围绕底层资产的经营、分红及宏观市场等基本面因素波动，不会过多偏离实际资产公允价值。

　　展望后续，在利好政策的推动下，REITs市场将快速扩容，制度建设也将日臻完善，REITs市场依然具备较强的投资价值。

　　“在价格逐步回归理性后，伴随各类底层资产经营业绩的修复，个人依旧看好REITs产品的投资价值。”上述机构投资人直言，“那些底层资产经营业绩良好、分红稳定的REITs将具备较强吸引力，其长期投资价值料逐步显现。”

　　“短期内，各机构可继续布局抗周期特征较强、具备基本面支撑的‘打底’品种，同时关注底层资产经营状况出现边际改善、原始权益人增持等增量信息带来的短期博弈机会。”中信证券首席经济学家明明说。

　　“我们认为，后续布局不可偏离产品的本质属性，REITs底层基础设施的重资产特征与租金、收费的收益属性，决定了该类产品于长期估值定价上具有较好的‘护城河’。”先锋瑞驰基金投资总监陈海涛则表示，“对于各投资机构来说，当前的配置策略、风险内控均应以底层资产的特征为起点进行设计，这样才能够符合长期主义原则。”